改革“招拍掛” 需破“一刀切”
http://www.zhuyuchen.cn
發(fā)布日期：2010年06月30日
[提要]高地價高房價將“招拍掛”制度改革推上風口浪尖。綜合評標弱化價格競爭、限房價、競地價、勾地制等改革舉措在京滬等試點城市相繼展開。
高地價高房價將“招拍掛”制度改革推上風口浪尖。綜合評標弱化價格競爭、限房價、競地價、勾地制等改革舉措在京滬等試點城市相繼展開。
近日，國土資源部召集全國15個城市土地儲備中心負責人進行專題經(jīng)驗交流，摸底試點城市，為進一步完善土地招拍掛制度做準備。
改革中存在什么難題？如何進一步完善？在肯定“招拍掛”改革成果的同時，業(yè)內(nèi)人士為改革中的難點支招，建議差別化政策，杜絕“一刀切”。
“綜合評標”仍有“操縱空間”
招拍掛制度改革在京滬的試點先行，使“綜合評標”和“一限多競”等模式被證明在一定程度上降低了價格在投標過程中的決定性作用，遏制了高房價。土地問題專家鄒曉云在接受記者采訪時表示，雖然各地也在推綜合評標，但他認為“招拍掛”改革最大的收獲是獲得地方政府的支持，但“綜合評標”從技術(shù)層面看操作難度較大。
鄒曉云分析，“綜合評標”意味著讓地方放府放棄原來簡單的拍賣方式，有可能降低地方政府賣地收入。即使采用綜合評標，實際仍難達到效果，原因是現(xiàn)在的規(guī)劃方案在招標過程中，無法約定詳細的規(guī)劃方案。原約定的方案大多數(shù)都要被修改，而在拿地沒定的情況下，招標過程中的一些方案很難真正落實。
“如果規(guī)劃方案不能固定，在投標中，開發(fā)商也會報出高價，目的在于把地拿到手，然后再去消化拿地成本，里面存在一定人為操縱空間?！痹卩u曉云看來，限房價和競地價也有其自身問題。限房價是為了限制開發(fā)產(chǎn)品的形式，簡單地限房價可能會造成開發(fā)商偷工減料，增加密度，提高容積率等。不少人對管理的效果不看好，在一定程度上影響了改革的積極性。
北京師范大學房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新在接受媒體采訪時表示，招標、拍賣、掛牌三種形式中，拍賣和掛牌兩種方式最為陽光透明，可以有效防止暗箱操作。然而如果更多地使用招投標方式的話，腐敗問題又將重新出現(xiàn)，這是個兩難的問題。
“土地新政意在遏制地價畸高，但綜合評標、對地價上限和標底的設(shè)定，缺乏公開透明的標準，市場競買主體一時還難以適應?！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士指出。
改革核心破除“一刀切”
土地“招拍掛”制度改革的核心是什么？對于存在的問題，如何進一步完善？業(yè)內(nèi)人士各自支招，表示需要杜絕“一刀切”。據(jù)參加會議的中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心副主任魏后凱對外透露，差別化政策已經(jīng)成為土地“招拍掛”制度改革的核心。
魏后凱稱，保障性住房和商品房住宅用地出讓要實行差別化政策；工業(yè)用地和房地產(chǎn)用地出讓要實行差別化政策；房價上漲過快的城市和房價上漲不快的城市也要差別化對待。
“作為管理者，招拍掛只是管理手段的一種，不可能一刀切”。中國土地協(xié)會副理事長、秘書長黃小虎在接受本報采訪時表示，地價推高房價，與一律“招拍掛”是有直接關(guān)系的。有必要考慮把管理職能與所有者的經(jīng)營職能分解，需要經(jīng)營的土地交給專門機構(gòu)，政府管理部門只負管理責任。
黃小虎表示，中國城市住房存在種種問題的主要根源，并不是土地制度，而是住房制度出了偏差。他建議住房制度要把消費需求與投資、投機需求切割開，對消費需求的用地，免地價或低地價，對投資、投機需求的用地實行招拍掛。目前，政策加大了“廉租房”投資建設(shè)力度，低收入人群的住房問題有望逐步解決。但對中等收入人群，還缺乏明確的政策。這部分人數(shù)量很大，他認為發(fā)展住房合作社是民辦公助的好形式。
“我認為應該采取更靈活、符合中國實際的辦法。”首創(chuàng)集團董事長劉曉光接受本報采訪時表示，他最關(guān)心的是不將價格作為拿地最終指標，能考慮拿地開發(fā)商的綜合實力、對城市發(fā)展前景支持程度、開發(fā)方案的優(yōu)劣等。“當前的問題是價格背離底價太高了”。
劉曉光建議在鎖定政府利潤的情況下來謀合地價。他認為在公開透明的前提下，考慮整體利益，先把政府利益和開發(fā)商利潤鎖定之后劃定一個價格出來。招拍掛的方案以此為基準點，可以抑制房價。
對于如何進一步完善招拍掛制度，鄒曉云提出了自己的看法。他認為完善招拍掛制度，最核心的是先改變供地體系，實現(xiàn)從供地到建房、監(jiān)管一體化。“土地部門賣地，雖然規(guī)定用途不能改變，但在操作過程中就可能改了，比如提高容積率等。北京的規(guī)劃幾乎80%都被改動過，出讓約定的東西成了一紙空文。”
鄒曉云建議政府設(shè)立公示網(wǎng)，評標過程全部向社會公開。從打分專家、投標人、投標結(jié)果，包括未選用理由都向社會公開。除了投標人在投標前標的不能公開，開標之后，所投的標也應該公開，避免公開幾天后又收回去。
來源：中國房地產(chǎn)報
高地價高房價將“招拍掛”制度改革推上風口浪尖。綜合評標弱化價格競爭、限房價、競地價、勾地制等改革舉措在京滬等試點城市相繼展開。
近日，國土資源部召集全國15個城市土地儲備中心負責人進行專題經(jīng)驗交流，摸底試點城市，為進一步完善土地招拍掛制度做準備。
改革中存在什么難題？如何進一步完善？在肯定“招拍掛”改革成果的同時，業(yè)內(nèi)人士為改革中的難點支招，建議差別化政策，杜絕“一刀切”。
“綜合評標”仍有“操縱空間”
招拍掛制度改革在京滬的試點先行，使“綜合評標”和“一限多競”等模式被證明在一定程度上降低了價格在投標過程中的決定性作用，遏制了高房價。土地問題專家鄒曉云在接受記者采訪時表示，雖然各地也在推綜合評標，但他認為“招拍掛”改革最大的收獲是獲得地方政府的支持，但“綜合評標”從技術(shù)層面看操作難度較大。
鄒曉云分析，“綜合評標”意味著讓地方放府放棄原來簡單的拍賣方式，有可能降低地方政府賣地收入。即使采用綜合評標，實際仍難達到效果，原因是現(xiàn)在的規(guī)劃方案在招標過程中，無法約定詳細的規(guī)劃方案。原約定的方案大多數(shù)都要被修改，而在拿地沒定的情況下，招標過程中的一些方案很難真正落實。
“如果規(guī)劃方案不能固定，在投標中，開發(fā)商也會報出高價，目的在于把地拿到手，然后再去消化拿地成本，里面存在一定人為操縱空間?！痹卩u曉云看來，限房價和競地價也有其自身問題。限房價是為了限制開發(fā)產(chǎn)品的形式，簡單地限房價可能會造成開發(fā)商偷工減料，增加密度，提高容積率等。不少人對管理的效果不看好，在一定程度上影響了改革的積極性。
北京師范大學房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新在接受媒體采訪時表示，招標、拍賣、掛牌三種形式中，拍賣和掛牌兩種方式最為陽光透明，可以有效防止暗箱操作。然而如果更多地使用招投標方式的話，腐敗問題又將重新出現(xiàn)，這是個兩難的問題。
“土地新政意在遏制地價畸高，但綜合評標、對地價上限和標底的設(shè)定，缺乏公開透明的標準，市場競買主體一時還難以適應?！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士指出。
改革核心破除“一刀切”
土地“招拍掛”制度改革的核心是什么？對于存在的問題，如何進一步完善？業(yè)內(nèi)人士各自支招，表示需要杜絕“一刀切”。據(jù)參加會議的中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心副主任魏后凱對外透露，差別化政策已經(jīng)成為土地“招拍掛”制度改革的核心。
魏后凱稱，保障性住房和商品房住宅用地出讓要實行差別化政策；工業(yè)用地和房地產(chǎn)用地出讓要實行差別化政策；房價上漲過快的城市和房價上漲不快的城市也要差別化對待。
“作為管理者，招拍掛只是管理手段的一種，不可能一刀切”。中國土地協(xié)會副理事長、秘書長黃小虎在接受本報采訪時表示，地價推高房價，與一律“招拍掛”是有直接關(guān)系的。有必要考慮把管理職能與所有者的經(jīng)營職能分解，需要經(jīng)營的土地交給專門機構(gòu)，政府管理部門只負管理責任。
黃小虎表示，中國城市住房存在種種問題的主要根源，并不是土地制度，而是住房制度出了偏差。他建議住房制度要把消費需求與投資、投機需求切割開，對消費需求的用地，免地價或低地價，對投資、投機需求的用地實行招拍掛。目前，政策加大了“廉租房”投資建設(shè)力度，低收入人群的住房問題有望逐步解決。但對中等收入人群，還缺乏明確的政策。這部分人數(shù)量很大，他認為發(fā)展住房合作社是民辦公助的好形式。
“我認為應該采取更靈活、符合中國實際的辦法。”首創(chuàng)集團董事長劉曉光接受本報采訪時表示，他最關(guān)心的是不將價格作為拿地最終指標，能考慮拿地開發(fā)商的綜合實力、對城市發(fā)展前景支持程度、開發(fā)方案的優(yōu)劣等。“當前的問題是價格背離底價太高了”。
劉曉光建議在鎖定政府利潤的情況下來謀合地價。他認為在公開透明的前提下，考慮整體利益，先把政府利益和開發(fā)商利潤鎖定之后劃定一個價格出來。招拍掛的方案以此為基準點，可以抑制房價。
對于如何進一步完善招拍掛制度，鄒曉云提出了自己的看法。他認為完善招拍掛制度，最核心的是先改變供地體系，實現(xiàn)從供地到建房、監(jiān)管一體化。“土地部門賣地，雖然規(guī)定用途不能改變，但在操作過程中就可能改了，比如提高容積率等。北京的規(guī)劃幾乎80%都被改動過，出讓約定的東西成了一紙空文。”
鄒曉云建議政府設(shè)立公示網(wǎng)，評標過程全部向社會公開。從打分專家、投標人、投標結(jié)果，包括未選用理由都向社會公開。除了投標人在投標前標的不能公開，開標之后，所投的標也應該公開，避免公開幾天后又收回去。
來源：中國房地產(chǎn)報
