明確需求選好方式 物業(yè)管理服務(wù)采購有講究
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發(fā)布日期：2012年08月16日
編者按 沒有規(guī)矩，不成方圓。雖然國務(wù)院、建設(shè)部早在2003年就出臺了《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。但是，作為政府采購項目的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)該如何界定？如何保障采購單位在物業(yè)管理服務(wù)活動中的合法權(quán)益？如何規(guī)范相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的行為，最大限度地發(fā)揮專業(yè)服務(wù)效能？對集中采購機(jī)構(gòu)來說，這些問題都缺乏可供參照的圭臬。
為此，《政府采購信息報》記者就物業(yè)管理的有關(guān)問題采訪了相關(guān)單位和專家，今刊發(fā)相關(guān)報道，以饗讀者。
針對建筑用途 提好物業(yè)管理服務(wù)需求
近日，中國國家博物館采購科的宋美芳向《政府采購信息報》記者表達(dá)了自己的擔(dān)心："眼看國家博物館的物業(yè)管理服務(wù)合同就要到期了，將面臨新一輪的物業(yè)管理服務(wù)采購，我們是公益性的事業(yè)單位，物業(yè)管理服務(wù)不只是保潔這么簡單，還涉及博物館的形象。"
宋美芳的擔(dān)心并非沒有根據(jù)。今年5月22日，財政部下發(fā)《政府采購品目分類目錄（試用）》（以下簡稱《目錄》），對2000年印發(fā)的《政府采購品目分類表》進(jìn)行了修訂。值得注意的是，《目錄》將《政府采購品目分類表》中服務(wù)類項目下二級品目"物業(yè)管理"變更為"物業(yè)管理服務(wù)"，劃歸到二級品目"房地產(chǎn)服務(wù)"下，成為了三級品目，并明確界定了"物業(yè)管理服務(wù)"的范圍。
這一修訂在一定程度上給集中采購機(jī)構(gòu)規(guī)范物業(yè)管理采購提供了依據(jù)，同時也引發(fā)了業(yè)界對如何進(jìn)一步做好物業(yè)管理服務(wù)采購的思考。
物業(yè)服務(wù)需求呈現(xiàn)多樣化
現(xiàn)在的中國國家博物館是在原中國歷史博物館和中國革命博物館的基礎(chǔ)上建立而成的，今年7月9日迎來了國家博物館建館100周年。2007年3月，中國國家博物館開始進(jìn)行改擴(kuò)建，截止到2010年底有館舍建筑面積19.19萬平方米，是世界上建筑面積最大的博物館。2011年3月1日開館試運行以來，每天定量接待中外觀眾3000人，其中零散觀眾1000人。作為中國公共博物館的旗艦，中國國家博物館是5000年歷史文明大國的文化名片，也是中國特色社會主義文化的標(biāo)志性建筑。
"我們博物館經(jīng)常會舉辦一些大型展覽活動以及承接外賓接待任務(wù)，對會務(wù)人員的要求特別高；同時，館內(nèi)收藏了大量的珍貴文物，部分展廳需要保證恒溫恒濕；此外，還涉及一些保密的內(nèi)容。這些要求都需要通過物業(yè)管理服務(wù)采購來滿足。雖然也有館內(nèi)工作人員協(xié)助，但比起一般的辦公樓物業(yè)管理服務(wù)仍然復(fù)雜很多。"宋美芳介紹說，下一期的物業(yè)管理服務(wù)采購將交給中央國家機(jī)關(guān)政府采購中心（以下簡稱"國采中心"），服務(wù)合同一年一簽。對于博物館來說，擔(dān)心的問題有兩個：一是相對程式化、模式化的采購模板是否能滿足國家博物館個性化的物業(yè)管理需求；二是如果變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是否能保證順利地完成銜接工作。
"做好物業(yè)管理服務(wù)項目采購大有學(xué)問。"多次組織策劃物業(yè)管理服務(wù)項目采購的安徽省政府采購中心采購二科科長周啟安認(rèn)為，博物館等公共場所的物業(yè)管理是一種要求，辦公樓的物業(yè)管理又是另一種要求，但每一種類型的物業(yè)服務(wù)項目都有一些值得探討的規(guī)律性的東西。
需求應(yīng)以方便管理為原則
隨著近年來我國政府采購范圍的不斷拓展，物業(yè)管理服務(wù)采購項目也逐步增多，采購額不斷擴(kuò)大。以國采中心為例：2007年，國務(wù)院辦公廳將物業(yè)管理納入到中央預(yù)算單位政府集中采購目錄之中，當(dāng)年國采中心的物業(yè)管理項目采購額只有1000萬元，到了2011年，該類項目采購額已達(dá)1億元。
把蛋糕做大不是問題，確保蛋糕的質(zhì)量才是關(guān)鍵。政府采購專家認(rèn)為，對于采購人來說，提好需求是保障物業(yè)管理服務(wù)采購質(zhì)量的重要前提。
"學(xué)校的物業(yè)管理服務(wù)需求與一般機(jī)關(guān)辦公單位的物業(yè)管理項目有很大的不同。考慮到學(xué)校人員集中、事務(wù)繁雜且存在安全隱患等特點，學(xué)校的物業(yè)管理服務(wù)對于日常的保潔工作要求不高，但更加注重宿舍管理。"江蘇省政府采購中心副主任龔云峰說。
上海市政府采購中心工程部部長金丁對此也深有感觸。"物業(yè)管理服務(wù)項目采購最重要的環(huán)節(jié)就是采購人提需求。"金丁表示，去年他就操作了陳云故居暨青浦革命歷史紀(jì)念館物業(yè)管理項目，采購人要求將保安與保潔分開來采。當(dāng)時他還很納悶，后來才知道陳云故居屬于國家一級博物館，按照國家文物局下發(fā)的《博物館安全保衛(wèi)工作規(guī)定》，對保安確實有特殊要求。最后，這個項目就是按照采購人的要求分了兩包采購?fù)瓿傻摹?
"保潔工作是在室內(nèi)還是室外？保潔用具由誰提供？電梯等公共區(qū)域的設(shè)備出現(xiàn)問題，需要多長時間修復(fù)？保安崗位需要多少人？是否需要夜班、雙崗？服裝、對講機(jī)由業(yè)主還是物業(yè)企業(yè)提供？不同采購單位的需求是不同的，明確各方權(quán)責(zé)，方便規(guī)范管理應(yīng)是政府采購物業(yè)管理服務(wù)工作的題中之義。"金丁補(bǔ)充說。
據(jù)了解，為了拓展服務(wù)類采購范圍，進(jìn)一步做好物業(yè)管理服務(wù)項目采購，上海市政府采購中心在2009年利用半年時間，針對物業(yè)管理服務(wù)項目做了大量的需求調(diào)研工作，制定了《上海市政府采購中心物業(yè)管理采購需求表》、《上海市政府采購中心物業(yè)管理需求編制參考格式》，以幫助各采購單位提好需求，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)項目采購行為。
"隨著預(yù)算制度的不斷完善，政府采購質(zhì)量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是節(jié)支率就能衡量的，后期服務(wù)水平也相當(dāng)重要。"沈陽市政府采購中心副主任張柞認(rèn)為，與節(jié)支率相比，集中采購機(jī)構(gòu)更應(yīng)當(dāng)重視服務(wù)。
量體裁衣 靈活運用各種采購方式
物業(yè)管理服務(wù)開始于上世紀(jì)八十年代，伴隨我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制而生，發(fā)展時間不足三十年，有法可依不過十年，真正納入政府采購范疇則是近些年的事情。縱觀這些年的發(fā)展過程，回顧將物業(yè)管理服務(wù)納入政府采購的初衷，集中采購人有理由也有能力在采購的每一個環(huán)節(jié)做到更好。
選擇合適的采購方式是實現(xiàn)最佳采購結(jié)果的重要保障。對于物業(yè)管理服務(wù)項目來說，公開招標(biāo)意味著什么？物業(yè)管理服務(wù)能否像其他服務(wù)類項目一樣順利實現(xiàn)定點采購？競爭性談判、單一來源采購又有著怎樣的意義？
關(guān)于這些問題，每位做過物業(yè)管理服務(wù)項目的集采人心中都有著自己的答案，但最終都將統(tǒng)一到優(yōu)化、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)項目采購的目的上來。
公開招標(biāo)是主體
據(jù)統(tǒng)計，目前廣東、江蘇、浙江、北京、上海、天津、黑龍江、重慶等十多個?。▍^(qū)、市）已經(jīng)明確將物業(yè)管理的部分內(nèi)容納入政府集中采購目錄。但各級集中采購機(jī)構(gòu)在代理公開招標(biāo)限額標(biāo)準(zhǔn)以下的項目時，所選擇的采購方式卻不盡相同。
中央國家機(jī)關(guān)政府采購中心目前的規(guī)定是：預(yù)算金額在50萬元到120萬元之間的物業(yè)管理項目，靈活采用競爭性談判、詢價等方式組織采購；預(yù)算金額在120萬元以上的項目，按照要求組織公開招標(biāo)。
在上海，一般服務(wù)類項目的限額標(biāo)準(zhǔn)是10萬元，但物業(yè)管理服務(wù)項目集中采購只針對預(yù)算金額50萬元以上的項目，公開招標(biāo)的限額標(biāo)準(zhǔn)是100萬元。
在武漢，服務(wù)類項目的公開招標(biāo)限額標(biāo)準(zhǔn)為60萬元。除了公開招標(biāo)的項目外，預(yù)算金額在10萬元以上60萬元以下的物業(yè)管理服務(wù)項目多采用競爭性談判、單一來源等方式進(jìn)行采購。
在南京，江蘇省政府采購中心將預(yù)算金額在10萬元以上的物業(yè)管理服務(wù)項目統(tǒng)一劃歸到政府采購范疇，50萬元以上就應(yīng)該公開招標(biāo)。
一位業(yè)內(nèi)專家向《政府采購信息報》記者介紹說，如果單純從工作量的角度看，集中采購機(jī)構(gòu)可能不希望把所有的物業(yè)管理服務(wù)項目都納到政府采購范圍中來。但是從大局出發(fā)，將物業(yè)管理項目納入政府采購有利于促進(jìn)就業(yè)、維護(hù)社會穩(wěn)定；公開招標(biāo)有利于明確采購人和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)責(zé)，方便管理。
"從我們的工作實踐看，達(dá)到限額標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)項目占物業(yè)服務(wù)項目的大多數(shù)，公開招標(biāo)仍然是物業(yè)管理服務(wù)項目采購的主要方式。"武漢市武昌區(qū)政府采購中心主任方軍說。
江蘇省政府采購中心副主任龔云峰認(rèn)為，將物業(yè)管理納入政府采購，既拓展了服務(wù)類采購項目范圍，又能減少后勤服務(wù)成本，對于政府采購來說利大于弊。
其他形式和方式是有益補(bǔ)充
今年年初，江蘇省政府采購中心首次將預(yù)算金額在10萬元以上50萬元以下的物業(yè)管理服務(wù)項目納入到協(xié)議供貨和定點采購范疇，實施定點采購。入圍資格招標(biāo)時有二十多家物業(yè)管理企業(yè)參與，最終確定了12家定點物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，其中一級物業(yè)管理企業(yè)5家，二級物業(yè)管理企業(yè)3家，三級物業(yè)管理企業(yè)4家，均為江蘇本地企業(yè)。
"為了做好物業(yè)管理服務(wù)項目的定點采購工作，我們前期做了很多調(diào)查研究工作，并多次召開座談會，就物業(yè)管理服務(wù)項目的范圍和如何約束、規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)等問題進(jìn)行反復(fù)商榷。" 龔云峰介紹說，在這次物業(yè)管理服務(wù)項目定點采購的招標(biāo)過程中，江蘇省政府采購中心重點考察了物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)條件、經(jīng)營管理理念和從業(yè)經(jīng)驗。其中，對于企業(yè)從業(yè)經(jīng)驗的要求放寬到有辦公樓物業(yè)管理經(jīng)驗即可，機(jī)關(guān)單位辦公樓物業(yè)管理工作經(jīng)驗則不是必要條件。
龔云峰認(rèn)為，將小額物業(yè)管理服務(wù)項目納入定點采購可以節(jié)約采購成本，簡化采購程序，是一種很好的嘗試。
"除了公開招標(biāo)的項目外，目前武漢市物業(yè)管理服務(wù)項目中采用單一來源采購和競爭性談判的項目也比較多。"方軍介紹說，單一來源方式主要是針對上一年做得比較好的物業(yè)企業(yè)，經(jīng)過一年的磨合已經(jīng)熟悉了采購單位的具體情況，于是采用單一來源的方式續(xù)簽一年合同；采用競爭性談判方式的物業(yè)管理服務(wù)采購項目主要針對三種情況，一是預(yù)算金額未達(dá)到公開招標(biāo)限額標(biāo)準(zhǔn)，二是公開招標(biāo)時投標(biāo)企業(yè)不足3家，三是情況緊急。
方軍表示，不管是公開招標(biāo)還是競爭性談判、單一來源采購，對于物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的考查重點都一樣。"資質(zhì)只是一個方面，相比較而言，采購人和采購中心更應(yīng)該看重物業(yè)企業(yè)的業(yè)績水平。在評標(biāo)的過程中，我們會要求供應(yīng)商提供以往的業(yè)績證明和前業(yè)主的服務(wù)意見反饋書，作為重要的參照評估標(biāo)準(zhǔn)。"方軍介紹說。
一位長期參與物業(yè)管理服務(wù)采購的專家表示，統(tǒng)一是服務(wù)類項目發(fā)展的必然趨勢，物業(yè)管理服務(wù)項目肯定會逐步納入到各地的集中采購目錄。隨著服務(wù)類項目的發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)項目采購的標(biāo)準(zhǔn)將越來越完善，采購行為也會越來越規(guī)范。
應(yīng)重視收費方式和合同期限
"我國將物業(yè)管理服務(wù)項目納入政府采購的時間比較短，操作過程中還有一些不夠規(guī)范的細(xì)節(jié)需要進(jìn)一步完善。"一位有著5年物業(yè)管理服務(wù)采購經(jīng)驗的政府采購專家表示，把好采購預(yù)算關(guān)、合理設(shè)定合同期限等是相關(guān)各方做好此類采購所要面臨的重要課題。
不積跬步無以至千里，不積小流無以成江河。規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)采購不能只是口號，需要一點一滴規(guī)范操作的積累。
包干制、酬金制各有利弊
在財政支出的三駕馬車中，部門預(yù)算是源頭。預(yù)算編制的科學(xué)性、合理性直接關(guān)系到財政資金的使用效益，關(guān)系到政府采購政策功能的發(fā)揮。對于采購人來說，做好物業(yè)管理服務(wù)項目預(yù)算編制，從成本方面開始統(tǒng)籌規(guī)劃，能從源頭上規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的行為。
"目前，針對一些傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)采購項目，我們主要從三個方面考察預(yù)算編制情況：一是縱向上與以往的物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行比較；二是橫向上與市場上同類辦公單位的物業(yè)管理服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較；三是綜合考慮現(xiàn)行的市場物價標(biāo)準(zhǔn)以及具體的工作量。"上海市政府采購中心工程部部長金丁介紹說。
"目前，沈陽的物業(yè)管理服務(wù)項目大多是通過合同約定，說明采購單位的建筑面積、地理位置，明確每天做幾次保潔、一年大概有幾次會務(wù)等具體內(nèi)容，綜合定價，統(tǒng)一由國庫一次性支付。"沈陽市政府采購中心副主任張柞介紹說。
那么，物業(yè)管理服務(wù)項目的收費有沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)呢？國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部2003發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價格〔2003〕1864號）規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。
北京東方紅潤物業(yè)服務(wù)有限公司注冊物業(yè)管理師孫倩認(rèn)為，包干制省心，酬金制效益高，各有利弊。"包干制的意思是由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)。至于合同簽訂后物業(yè)費用如何使用，具體的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主無從干涉，比較省心。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。"孫倩介紹說。
"兩者的區(qū)別在于，采用酬金制方式收費時，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計，業(yè)主很清楚地知道物業(yè)服務(wù)費用的使用情況，物業(yè)管理企業(yè)的利潤是公開化的。"孫倩補(bǔ)充說，當(dāng)然，采用酬金制意味著業(yè)主單位需要建立獨立的物業(yè)管理監(jiān)督部門，這也需要一筆開支，所以兩者誰更省錢要視具體情況而定。
合同期限應(yīng)謹(jǐn)慎靈活
《政府采購信息報》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，全國范圍內(nèi)各地物業(yè)管理服務(wù)項目的政府采購合同期限并不相同。北京、江蘇、湖北、安徽、遼寧等地多采用一年制，上海則以三年為限。
"將物業(yè)管理服務(wù)納入政府采購有利于促進(jìn)就業(yè)、維護(hù)社會穩(wěn)定。"金丁解釋說，上海市目前的物業(yè)采購項目合同一般以三年為限。一方面，對于業(yè)主來說可以方便統(tǒng)籌規(guī)劃，另一方面，考慮到物業(yè)管理項目人員流動性大，簽訂三年的工作合同可以穩(wěn)定物業(yè)管理隊伍。如果三年后更換物業(yè)公司，上海市政府采購中心會建議新的物業(yè)公司聘用上一家物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)人員。
"江蘇省目前的物業(yè)管理服務(wù)項目合同一般是一年一簽。如果物業(yè)企業(yè)做得好，采購人滿意，可以選擇延期，但是最長不得超過三年。"江蘇省政府采購中心副主任龔云峰表示，如果經(jīng)常更換物業(yè)管理企業(yè)，既會對采購單位的日常工作產(chǎn)生較大影響，也會增加采購成本。
武漢在合同期限界定上與江蘇類似。在實際執(zhí)行過程中，武漢地區(qū)物業(yè)管理項目大多會選擇續(xù)簽一次，即與一家物業(yè)企業(yè)合作兩年。武漢市武昌區(qū)政府采購中心主任方軍表示，允許續(xù)簽主要是考慮到時間過短不利于雙方充分磨合。
"一家物業(yè)企業(yè)只做一年，意味著物業(yè)企業(yè)剛開始熟悉采購單位的工作情況就要換其他企業(yè)，永遠(yuǎn)是新手在做物業(yè)對業(yè)主單位來說并不是好事。"方軍如是說。
一位物業(yè)管理師表示，長時間簽訂一家物業(yè)管理企業(yè)難以保證采購的公平性，建議簽訂物業(yè)合同的有效期不宜過長，并加強(qiáng)對合同履約驗收的監(jiān)督檢查，可以將合同履約情況列為下次采購的評分因素之一。
孫倩則認(rèn)為，物業(yè)合同的簽訂期限沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，時間長短各有利弊。時間短可以規(guī)避采購過程中的不公正、不規(guī)范行為，同時促使物業(yè)管理企業(yè)保證服務(wù)質(zhì)量，以贏得業(yè)主好感，爭取下一輪競爭優(yōu)勢；時間長則可以在一定程度上保證服務(wù)的穩(wěn)定性，業(yè)主比較省心。
來源： 政府采購信息報
為此，《政府采購信息報》記者就物業(yè)管理的有關(guān)問題采訪了相關(guān)單位和專家，今刊發(fā)相關(guān)報道，以饗讀者。
針對建筑用途 提好物業(yè)管理服務(wù)需求
近日，中國國家博物館采購科的宋美芳向《政府采購信息報》記者表達(dá)了自己的擔(dān)心："眼看國家博物館的物業(yè)管理服務(wù)合同就要到期了，將面臨新一輪的物業(yè)管理服務(wù)采購，我們是公益性的事業(yè)單位，物業(yè)管理服務(wù)不只是保潔這么簡單，還涉及博物館的形象。"
宋美芳的擔(dān)心并非沒有根據(jù)。今年5月22日，財政部下發(fā)《政府采購品目分類目錄（試用）》（以下簡稱《目錄》），對2000年印發(fā)的《政府采購品目分類表》進(jìn)行了修訂。值得注意的是，《目錄》將《政府采購品目分類表》中服務(wù)類項目下二級品目"物業(yè)管理"變更為"物業(yè)管理服務(wù)"，劃歸到二級品目"房地產(chǎn)服務(wù)"下，成為了三級品目，并明確界定了"物業(yè)管理服務(wù)"的范圍。
這一修訂在一定程度上給集中采購機(jī)構(gòu)規(guī)范物業(yè)管理采購提供了依據(jù)，同時也引發(fā)了業(yè)界對如何進(jìn)一步做好物業(yè)管理服務(wù)采購的思考。
物業(yè)服務(wù)需求呈現(xiàn)多樣化
現(xiàn)在的中國國家博物館是在原中國歷史博物館和中國革命博物館的基礎(chǔ)上建立而成的，今年7月9日迎來了國家博物館建館100周年。2007年3月，中國國家博物館開始進(jìn)行改擴(kuò)建，截止到2010年底有館舍建筑面積19.19萬平方米，是世界上建筑面積最大的博物館。2011年3月1日開館試運行以來，每天定量接待中外觀眾3000人，其中零散觀眾1000人。作為中國公共博物館的旗艦，中國國家博物館是5000年歷史文明大國的文化名片，也是中國特色社會主義文化的標(biāo)志性建筑。
"我們博物館經(jīng)常會舉辦一些大型展覽活動以及承接外賓接待任務(wù)，對會務(wù)人員的要求特別高；同時，館內(nèi)收藏了大量的珍貴文物，部分展廳需要保證恒溫恒濕；此外，還涉及一些保密的內(nèi)容。這些要求都需要通過物業(yè)管理服務(wù)采購來滿足。雖然也有館內(nèi)工作人員協(xié)助，但比起一般的辦公樓物業(yè)管理服務(wù)仍然復(fù)雜很多。"宋美芳介紹說，下一期的物業(yè)管理服務(wù)采購將交給中央國家機(jī)關(guān)政府采購中心（以下簡稱"國采中心"），服務(wù)合同一年一簽。對于博物館來說，擔(dān)心的問題有兩個：一是相對程式化、模式化的采購模板是否能滿足國家博物館個性化的物業(yè)管理需求；二是如果變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是否能保證順利地完成銜接工作。
"做好物業(yè)管理服務(wù)項目采購大有學(xué)問。"多次組織策劃物業(yè)管理服務(wù)項目采購的安徽省政府采購中心采購二科科長周啟安認(rèn)為，博物館等公共場所的物業(yè)管理是一種要求，辦公樓的物業(yè)管理又是另一種要求，但每一種類型的物業(yè)服務(wù)項目都有一些值得探討的規(guī)律性的東西。
需求應(yīng)以方便管理為原則
隨著近年來我國政府采購范圍的不斷拓展，物業(yè)管理服務(wù)采購項目也逐步增多，采購額不斷擴(kuò)大。以國采中心為例：2007年，國務(wù)院辦公廳將物業(yè)管理納入到中央預(yù)算單位政府集中采購目錄之中，當(dāng)年國采中心的物業(yè)管理項目采購額只有1000萬元，到了2011年，該類項目采購額已達(dá)1億元。
把蛋糕做大不是問題，確保蛋糕的質(zhì)量才是關(guān)鍵。政府采購專家認(rèn)為，對于采購人來說，提好需求是保障物業(yè)管理服務(wù)采購質(zhì)量的重要前提。
"學(xué)校的物業(yè)管理服務(wù)需求與一般機(jī)關(guān)辦公單位的物業(yè)管理項目有很大的不同。考慮到學(xué)校人員集中、事務(wù)繁雜且存在安全隱患等特點，學(xué)校的物業(yè)管理服務(wù)對于日常的保潔工作要求不高，但更加注重宿舍管理。"江蘇省政府采購中心副主任龔云峰說。
上海市政府采購中心工程部部長金丁對此也深有感觸。"物業(yè)管理服務(wù)項目采購最重要的環(huán)節(jié)就是采購人提需求。"金丁表示，去年他就操作了陳云故居暨青浦革命歷史紀(jì)念館物業(yè)管理項目，采購人要求將保安與保潔分開來采。當(dāng)時他還很納悶，后來才知道陳云故居屬于國家一級博物館，按照國家文物局下發(fā)的《博物館安全保衛(wèi)工作規(guī)定》，對保安確實有特殊要求。最后，這個項目就是按照采購人的要求分了兩包采購?fù)瓿傻摹?
"保潔工作是在室內(nèi)還是室外？保潔用具由誰提供？電梯等公共區(qū)域的設(shè)備出現(xiàn)問題，需要多長時間修復(fù)？保安崗位需要多少人？是否需要夜班、雙崗？服裝、對講機(jī)由業(yè)主還是物業(yè)企業(yè)提供？不同采購單位的需求是不同的，明確各方權(quán)責(zé)，方便規(guī)范管理應(yīng)是政府采購物業(yè)管理服務(wù)工作的題中之義。"金丁補(bǔ)充說。
據(jù)了解，為了拓展服務(wù)類采購范圍，進(jìn)一步做好物業(yè)管理服務(wù)項目采購，上海市政府采購中心在2009年利用半年時間，針對物業(yè)管理服務(wù)項目做了大量的需求調(diào)研工作，制定了《上海市政府采購中心物業(yè)管理采購需求表》、《上海市政府采購中心物業(yè)管理需求編制參考格式》，以幫助各采購單位提好需求，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)項目采購行為。
"隨著預(yù)算制度的不斷完善，政府采購質(zhì)量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是節(jié)支率就能衡量的，后期服務(wù)水平也相當(dāng)重要。"沈陽市政府采購中心副主任張柞認(rèn)為，與節(jié)支率相比，集中采購機(jī)構(gòu)更應(yīng)當(dāng)重視服務(wù)。
量體裁衣 靈活運用各種采購方式
物業(yè)管理服務(wù)開始于上世紀(jì)八十年代，伴隨我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制而生，發(fā)展時間不足三十年，有法可依不過十年，真正納入政府采購范疇則是近些年的事情。縱觀這些年的發(fā)展過程，回顧將物業(yè)管理服務(wù)納入政府采購的初衷，集中采購人有理由也有能力在采購的每一個環(huán)節(jié)做到更好。
選擇合適的采購方式是實現(xiàn)最佳采購結(jié)果的重要保障。對于物業(yè)管理服務(wù)項目來說，公開招標(biāo)意味著什么？物業(yè)管理服務(wù)能否像其他服務(wù)類項目一樣順利實現(xiàn)定點采購？競爭性談判、單一來源采購又有著怎樣的意義？
關(guān)于這些問題，每位做過物業(yè)管理服務(wù)項目的集采人心中都有著自己的答案，但最終都將統(tǒng)一到優(yōu)化、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)項目采購的目的上來。
公開招標(biāo)是主體
據(jù)統(tǒng)計，目前廣東、江蘇、浙江、北京、上海、天津、黑龍江、重慶等十多個?。▍^(qū)、市）已經(jīng)明確將物業(yè)管理的部分內(nèi)容納入政府集中采購目錄。但各級集中采購機(jī)構(gòu)在代理公開招標(biāo)限額標(biāo)準(zhǔn)以下的項目時，所選擇的采購方式卻不盡相同。
中央國家機(jī)關(guān)政府采購中心目前的規(guī)定是：預(yù)算金額在50萬元到120萬元之間的物業(yè)管理項目，靈活采用競爭性談判、詢價等方式組織采購；預(yù)算金額在120萬元以上的項目，按照要求組織公開招標(biāo)。
在上海，一般服務(wù)類項目的限額標(biāo)準(zhǔn)是10萬元，但物業(yè)管理服務(wù)項目集中采購只針對預(yù)算金額50萬元以上的項目，公開招標(biāo)的限額標(biāo)準(zhǔn)是100萬元。
在武漢，服務(wù)類項目的公開招標(biāo)限額標(biāo)準(zhǔn)為60萬元。除了公開招標(biāo)的項目外，預(yù)算金額在10萬元以上60萬元以下的物業(yè)管理服務(wù)項目多采用競爭性談判、單一來源等方式進(jìn)行采購。
在南京，江蘇省政府采購中心將預(yù)算金額在10萬元以上的物業(yè)管理服務(wù)項目統(tǒng)一劃歸到政府采購范疇，50萬元以上就應(yīng)該公開招標(biāo)。
一位業(yè)內(nèi)專家向《政府采購信息報》記者介紹說，如果單純從工作量的角度看，集中采購機(jī)構(gòu)可能不希望把所有的物業(yè)管理服務(wù)項目都納到政府采購范圍中來。但是從大局出發(fā)，將物業(yè)管理項目納入政府采購有利于促進(jìn)就業(yè)、維護(hù)社會穩(wěn)定；公開招標(biāo)有利于明確采購人和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)責(zé)，方便管理。
"從我們的工作實踐看，達(dá)到限額標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)項目占物業(yè)服務(wù)項目的大多數(shù)，公開招標(biāo)仍然是物業(yè)管理服務(wù)項目采購的主要方式。"武漢市武昌區(qū)政府采購中心主任方軍說。
江蘇省政府采購中心副主任龔云峰認(rèn)為，將物業(yè)管理納入政府采購，既拓展了服務(wù)類采購項目范圍，又能減少后勤服務(wù)成本，對于政府采購來說利大于弊。
其他形式和方式是有益補(bǔ)充
今年年初，江蘇省政府采購中心首次將預(yù)算金額在10萬元以上50萬元以下的物業(yè)管理服務(wù)項目納入到協(xié)議供貨和定點采購范疇，實施定點采購。入圍資格招標(biāo)時有二十多家物業(yè)管理企業(yè)參與，最終確定了12家定點物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，其中一級物業(yè)管理企業(yè)5家，二級物業(yè)管理企業(yè)3家，三級物業(yè)管理企業(yè)4家，均為江蘇本地企業(yè)。
"為了做好物業(yè)管理服務(wù)項目的定點采購工作，我們前期做了很多調(diào)查研究工作，并多次召開座談會，就物業(yè)管理服務(wù)項目的范圍和如何約束、規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)等問題進(jìn)行反復(fù)商榷。" 龔云峰介紹說，在這次物業(yè)管理服務(wù)項目定點采購的招標(biāo)過程中，江蘇省政府采購中心重點考察了物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)條件、經(jīng)營管理理念和從業(yè)經(jīng)驗。其中，對于企業(yè)從業(yè)經(jīng)驗的要求放寬到有辦公樓物業(yè)管理經(jīng)驗即可，機(jī)關(guān)單位辦公樓物業(yè)管理工作經(jīng)驗則不是必要條件。
龔云峰認(rèn)為，將小額物業(yè)管理服務(wù)項目納入定點采購可以節(jié)約采購成本，簡化采購程序，是一種很好的嘗試。
"除了公開招標(biāo)的項目外，目前武漢市物業(yè)管理服務(wù)項目中采用單一來源采購和競爭性談判的項目也比較多。"方軍介紹說，單一來源方式主要是針對上一年做得比較好的物業(yè)企業(yè)，經(jīng)過一年的磨合已經(jīng)熟悉了采購單位的具體情況，于是采用單一來源的方式續(xù)簽一年合同；采用競爭性談判方式的物業(yè)管理服務(wù)采購項目主要針對三種情況，一是預(yù)算金額未達(dá)到公開招標(biāo)限額標(biāo)準(zhǔn)，二是公開招標(biāo)時投標(biāo)企業(yè)不足3家，三是情況緊急。
方軍表示，不管是公開招標(biāo)還是競爭性談判、單一來源采購，對于物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的考查重點都一樣。"資質(zhì)只是一個方面，相比較而言，采購人和采購中心更應(yīng)該看重物業(yè)企業(yè)的業(yè)績水平。在評標(biāo)的過程中，我們會要求供應(yīng)商提供以往的業(yè)績證明和前業(yè)主的服務(wù)意見反饋書，作為重要的參照評估標(biāo)準(zhǔn)。"方軍介紹說。
一位長期參與物業(yè)管理服務(wù)采購的專家表示，統(tǒng)一是服務(wù)類項目發(fā)展的必然趨勢，物業(yè)管理服務(wù)項目肯定會逐步納入到各地的集中采購目錄。隨著服務(wù)類項目的發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)項目采購的標(biāo)準(zhǔn)將越來越完善，采購行為也會越來越規(guī)范。
應(yīng)重視收費方式和合同期限
"我國將物業(yè)管理服務(wù)項目納入政府采購的時間比較短，操作過程中還有一些不夠規(guī)范的細(xì)節(jié)需要進(jìn)一步完善。"一位有著5年物業(yè)管理服務(wù)采購經(jīng)驗的政府采購專家表示，把好采購預(yù)算關(guān)、合理設(shè)定合同期限等是相關(guān)各方做好此類采購所要面臨的重要課題。
不積跬步無以至千里，不積小流無以成江河。規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)采購不能只是口號，需要一點一滴規(guī)范操作的積累。
包干制、酬金制各有利弊
在財政支出的三駕馬車中，部門預(yù)算是源頭。預(yù)算編制的科學(xué)性、合理性直接關(guān)系到財政資金的使用效益，關(guān)系到政府采購政策功能的發(fā)揮。對于采購人來說，做好物業(yè)管理服務(wù)項目預(yù)算編制，從成本方面開始統(tǒng)籌規(guī)劃，能從源頭上規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的行為。
"目前，針對一些傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)采購項目，我們主要從三個方面考察預(yù)算編制情況：一是縱向上與以往的物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行比較；二是橫向上與市場上同類辦公單位的物業(yè)管理服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較；三是綜合考慮現(xiàn)行的市場物價標(biāo)準(zhǔn)以及具體的工作量。"上海市政府采購中心工程部部長金丁介紹說。
"目前，沈陽的物業(yè)管理服務(wù)項目大多是通過合同約定，說明采購單位的建筑面積、地理位置，明確每天做幾次保潔、一年大概有幾次會務(wù)等具體內(nèi)容，綜合定價，統(tǒng)一由國庫一次性支付。"沈陽市政府采購中心副主任張柞介紹說。
那么，物業(yè)管理服務(wù)項目的收費有沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)呢？國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部2003發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價格〔2003〕1864號）規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。
北京東方紅潤物業(yè)服務(wù)有限公司注冊物業(yè)管理師孫倩認(rèn)為，包干制省心，酬金制效益高，各有利弊。"包干制的意思是由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)。至于合同簽訂后物業(yè)費用如何使用，具體的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主無從干涉，比較省心。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。"孫倩介紹說。
"兩者的區(qū)別在于，采用酬金制方式收費時，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計，業(yè)主很清楚地知道物業(yè)服務(wù)費用的使用情況，物業(yè)管理企業(yè)的利潤是公開化的。"孫倩補(bǔ)充說，當(dāng)然，采用酬金制意味著業(yè)主單位需要建立獨立的物業(yè)管理監(jiān)督部門，這也需要一筆開支，所以兩者誰更省錢要視具體情況而定。
合同期限應(yīng)謹(jǐn)慎靈活
《政府采購信息報》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，全國范圍內(nèi)各地物業(yè)管理服務(wù)項目的政府采購合同期限并不相同。北京、江蘇、湖北、安徽、遼寧等地多采用一年制，上海則以三年為限。
"將物業(yè)管理服務(wù)納入政府采購有利于促進(jìn)就業(yè)、維護(hù)社會穩(wěn)定。"金丁解釋說，上海市目前的物業(yè)采購項目合同一般以三年為限。一方面，對于業(yè)主來說可以方便統(tǒng)籌規(guī)劃，另一方面，考慮到物業(yè)管理項目人員流動性大，簽訂三年的工作合同可以穩(wěn)定物業(yè)管理隊伍。如果三年后更換物業(yè)公司，上海市政府采購中心會建議新的物業(yè)公司聘用上一家物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)人員。
"江蘇省目前的物業(yè)管理服務(wù)項目合同一般是一年一簽。如果物業(yè)企業(yè)做得好，采購人滿意，可以選擇延期，但是最長不得超過三年。"江蘇省政府采購中心副主任龔云峰表示，如果經(jīng)常更換物業(yè)管理企業(yè)，既會對采購單位的日常工作產(chǎn)生較大影響，也會增加采購成本。
武漢在合同期限界定上與江蘇類似。在實際執(zhí)行過程中，武漢地區(qū)物業(yè)管理項目大多會選擇續(xù)簽一次，即與一家物業(yè)企業(yè)合作兩年。武漢市武昌區(qū)政府采購中心主任方軍表示，允許續(xù)簽主要是考慮到時間過短不利于雙方充分磨合。
"一家物業(yè)企業(yè)只做一年，意味著物業(yè)企業(yè)剛開始熟悉采購單位的工作情況就要換其他企業(yè)，永遠(yuǎn)是新手在做物業(yè)對業(yè)主單位來說并不是好事。"方軍如是說。
一位物業(yè)管理師表示，長時間簽訂一家物業(yè)管理企業(yè)難以保證采購的公平性，建議簽訂物業(yè)合同的有效期不宜過長，并加強(qiáng)對合同履約驗收的監(jiān)督檢查，可以將合同履約情況列為下次采購的評分因素之一。
孫倩則認(rèn)為，物業(yè)合同的簽訂期限沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，時間長短各有利弊。時間短可以規(guī)避采購過程中的不公正、不規(guī)范行為，同時促使物業(yè)管理企業(yè)保證服務(wù)質(zhì)量，以贏得業(yè)主好感，爭取下一輪競爭優(yōu)勢；時間長則可以在一定程度上保證服務(wù)的穩(wěn)定性，業(yè)主比較省心。
來源： 政府采購信息報
