明確需求選好方式 物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)有講究
http://www.zhuyuchen.cn
發(fā)布日期：2012年08月16日
編者按 沒有規(guī)矩，不成方圓。雖然國(guó)務(wù)院、建設(shè)部早在2003年就出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。但是，作為政府采購(gòu)項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)該如何界定？如何保障采購(gòu)單位在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中的合法權(quán)益？如何規(guī)范相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的行為，最大限度地發(fā)揮專業(yè)服務(wù)效能？對(duì)集中采購(gòu)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，這些問(wèn)題都缺乏可供參照的圭臬。
為此，《政府采購(gòu)信息報(bào)》記者就物業(yè)管理的有關(guān)問(wèn)題采訪了相關(guān)單位和專家，今刊發(fā)相關(guān)報(bào)道，以饗讀者。
針對(duì)建筑用途 提好物業(yè)管理服務(wù)需求
近日，中國(guó)國(guó)家博物館采購(gòu)科的宋美芳向《政府采購(gòu)信息報(bào)》記者表達(dá)了自己的擔(dān)心："眼看國(guó)家博物館的物業(yè)管理服務(wù)合同就要到期了，將面臨新一輪的物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)，我們是公益性的事業(yè)單位，物業(yè)管理服務(wù)不只是保潔這么簡(jiǎn)單，還涉及博物館的形象。"
宋美芳的擔(dān)心并非沒有根據(jù)。今年5月22日，財(cái)政部下發(fā)《政府采購(gòu)品目分類目錄（試用）》（以下簡(jiǎn)稱《目錄》），對(duì)2000年印發(fā)的《政府采購(gòu)品目分類表》進(jìn)行了修訂。值得注意的是，《目錄》將《政府采購(gòu)品目分類表》中服務(wù)類項(xiàng)目下二級(jí)品目"物業(yè)管理"變更為"物業(yè)管理服務(wù)"，劃歸到二級(jí)品目"房地產(chǎn)服務(wù)"下，成為了三級(jí)品目，并明確界定了"物業(yè)管理服務(wù)"的范圍。
這一修訂在一定程度上給集中采購(gòu)機(jī)構(gòu)規(guī)范物業(yè)管理采購(gòu)提供了依據(jù)，同時(shí)也引發(fā)了業(yè)界對(duì)如何進(jìn)一步做好物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)的思考。
物業(yè)服務(wù)需求呈現(xiàn)多樣化
現(xiàn)在的中國(guó)國(guó)家博物館是在原中國(guó)歷史博物館和中國(guó)革命博物館的基礎(chǔ)上建立而成的，今年7月9日迎來(lái)了國(guó)家博物館建館100周年。2007年3月，中國(guó)國(guó)家博物館開始進(jìn)行改擴(kuò)建，截止到2010年底有館舍建筑面積19.19萬(wàn)平方米，是世界上建筑面積最大的博物館。2011年3月1日開館試運(yùn)行以來(lái)，每天定量接待中外觀眾3000人，其中零散觀眾1000人。作為中國(guó)公共博物館的旗艦，中國(guó)國(guó)家博物館是5000年歷史文明大國(guó)的文化名片，也是中國(guó)特色社會(huì)主義文化的標(biāo)志性建筑。
"我們博物館經(jīng)常會(huì)舉辦一些大型展覽活動(dòng)以及承接外賓接待任務(wù)，對(duì)會(huì)務(wù)人員的要求特別高；同時(shí)，館內(nèi)收藏了大量的珍貴文物，部分展廳需要保證恒溫恒濕；此外，還涉及一些保密的內(nèi)容。這些要求都需要通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)來(lái)滿足。雖然也有館內(nèi)工作人員協(xié)助，但比起一般的辦公樓物業(yè)管理服務(wù)仍然復(fù)雜很多。"宋美芳介紹說(shuō)，下一期的物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)將交給中央國(guó)家機(jī)關(guān)政府采購(gòu)中心（以下簡(jiǎn)稱"國(guó)采中心"），服務(wù)合同一年一簽。對(duì)于博物館來(lái)說(shuō)，擔(dān)心的問(wèn)題有兩個(gè)：一是相對(duì)程式化、模式化的采購(gòu)模板是否能滿足國(guó)家博物館個(gè)性化的物業(yè)管理需求；二是如果變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是否能保證順利地完成銜接工作。
"做好物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目采購(gòu)大有學(xué)問(wèn)。"多次組織策劃物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目采購(gòu)的安徽省政府采購(gòu)中心采購(gòu)二科科長(zhǎng)周啟安認(rèn)為，博物館等公共場(chǎng)所的物業(yè)管理是一種要求，辦公樓的物業(yè)管理又是另一種要求，但每一種類型的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目都有一些值得探討的規(guī)律性的東西。
需求應(yīng)以方便管理為原則
隨著近年來(lái)我國(guó)政府采購(gòu)范圍的不斷拓展，物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目也逐步增多，采購(gòu)額不斷擴(kuò)大。以國(guó)采中心為例：2007年，國(guó)務(wù)院辦公廳將物業(yè)管理納入到中央預(yù)算單位政府集中采購(gòu)目錄之中，當(dāng)年國(guó)采中心的物業(yè)管理項(xiàng)目采購(gòu)額只有1000萬(wàn)元，到了2011年，該類項(xiàng)目采購(gòu)額已達(dá)1億元。
把蛋糕做大不是問(wèn)題，確保蛋糕的質(zhì)量才是關(guān)鍵。政府采購(gòu)專家認(rèn)為，對(duì)于采購(gòu)人來(lái)說(shuō)，提好需求是保障物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)質(zhì)量的重要前提。
"學(xué)校的物業(yè)管理服務(wù)需求與一般機(jī)關(guān)辦公單位的物業(yè)管理項(xiàng)目有很大的不同。考慮到學(xué)校人員集中、事務(wù)繁雜且存在安全隱患等特點(diǎn)，學(xué)校的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)于日常的保潔工作要求不高，但更加注重宿舍管理。"江蘇省政府采購(gòu)中心副主任龔云峰說(shuō)。
上海市政府采購(gòu)中心工程部部長(zhǎng)金丁對(duì)此也深有感觸。"物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目采購(gòu)最重要的環(huán)節(jié)就是采購(gòu)人提需求。"金丁表示，去年他就操作了陳云故居暨青浦革命歷史紀(jì)念館物業(yè)管理項(xiàng)目，采購(gòu)人要求將保安與保潔分開來(lái)采。當(dāng)時(shí)他還很納悶，后來(lái)才知道陳云故居屬于國(guó)家一級(jí)博物館，按照國(guó)家文物局下發(fā)的《博物館安全保衛(wèi)工作規(guī)定》，對(duì)保安確實(shí)有特殊要求。最后，這個(gè)項(xiàng)目就是按照采購(gòu)人的要求分了兩包采購(gòu)?fù)瓿傻摹?
"保潔工作是在室內(nèi)還是室外？保潔用具由誰(shuí)提供？電梯等公共區(qū)域的設(shè)備出現(xiàn)問(wèn)題，需要多長(zhǎng)時(shí)間修復(fù)？保安崗位需要多少人？是否需要夜班、雙崗？服裝、對(duì)講機(jī)由業(yè)主還是物業(yè)企業(yè)提供？不同采購(gòu)單位的需求是不同的，明確各方權(quán)責(zé)，方便規(guī)范管理應(yīng)是政府采購(gòu)物業(yè)管理服務(wù)工作的題中之義。"金丁補(bǔ)充說(shuō)。
據(jù)了解，為了拓展服務(wù)類采購(gòu)范圍，進(jìn)一步做好物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目采購(gòu)，上海市政府采購(gòu)中心在2009年利用半年時(shí)間，針對(duì)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目做了大量的需求調(diào)研工作，制定了《上海市政府采購(gòu)中心物業(yè)管理采購(gòu)需求表》、《上海市政府采購(gòu)中心物業(yè)管理需求編制參考格式》，以幫助各采購(gòu)單位提好需求，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目采購(gòu)行為。
"隨著預(yù)算制度的不斷完善，政府采購(gòu)質(zhì)量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是節(jié)支率就能衡量的，后期服務(wù)水平也相當(dāng)重要。"沈陽(yáng)市政府采購(gòu)中心副主任張柞認(rèn)為，與節(jié)支率相比，集中采購(gòu)機(jī)構(gòu)更應(yīng)當(dāng)重視服務(wù)。
量體裁衣 靈活運(yùn)用各種采購(gòu)方式
物業(yè)管理服務(wù)開始于上世紀(jì)八十年代，伴隨我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制而生，發(fā)展時(shí)間不足三十年，有法可依不過(guò)十年，真正納入政府采購(gòu)范疇則是近些年的事情。縱觀這些年的發(fā)展過(guò)程，回顧將物業(yè)管理服務(wù)納入政府采購(gòu)的初衷，集中采購(gòu)人有理由也有能力在采購(gòu)的每一個(gè)環(huán)節(jié)做到更好。
選擇合適的采購(gòu)方式是實(shí)現(xiàn)最佳采購(gòu)結(jié)果的重要保障。對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，公開招標(biāo)意味著什么？物業(yè)管理服務(wù)能否像其他服務(wù)類項(xiàng)目一樣順利實(shí)現(xiàn)定點(diǎn)采購(gòu)？競(jìng)爭(zhēng)性談判、單一來(lái)源采購(gòu)又有著怎樣的意義？
關(guān)于這些問(wèn)題，每位做過(guò)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的集采人心中都有著自己的答案，但最終都將統(tǒng)一到優(yōu)化、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目采購(gòu)的目的上來(lái)。
公開招標(biāo)是主體
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前廣東、江蘇、浙江、北京、上海、天津、黑龍江、重慶等十多個(gè)?。▍^(qū)、市）已經(jīng)明確將物業(yè)管理的部分內(nèi)容納入政府集中采購(gòu)目錄。但各級(jí)集中采購(gòu)機(jī)構(gòu)在代理公開招標(biāo)限額標(biāo)準(zhǔn)以下的項(xiàng)目時(shí)，所選擇的采購(gòu)方式卻不盡相同。
中央國(guó)家機(jī)關(guān)政府采購(gòu)中心目前的規(guī)定是：預(yù)算金額在50萬(wàn)元到120萬(wàn)元之間的物業(yè)管理項(xiàng)目，靈活采用競(jìng)爭(zhēng)性談判、詢價(jià)等方式組織采購(gòu)；預(yù)算金額在120萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，按照要求組織公開招標(biāo)。
在上海，一般服務(wù)類項(xiàng)目的限額標(biāo)準(zhǔn)是10萬(wàn)元，但物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目集中采購(gòu)只針對(duì)預(yù)算金額50萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，公開招標(biāo)的限額標(biāo)準(zhǔn)是100萬(wàn)元。
在武漢，服務(wù)類項(xiàng)目的公開招標(biāo)限額標(biāo)準(zhǔn)為60萬(wàn)元。除了公開招標(biāo)的項(xiàng)目外，預(yù)算金額在10萬(wàn)元以上60萬(wàn)元以下的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目多采用競(jìng)爭(zhēng)性談判、單一來(lái)源等方式進(jìn)行采購(gòu)。
在南京，江蘇省政府采購(gòu)中心將預(yù)算金額在10萬(wàn)元以上的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目統(tǒng)一劃歸到政府采購(gòu)范疇，50萬(wàn)元以上就應(yīng)該公開招標(biāo)。
一位業(yè)內(nèi)專家向《政府采購(gòu)信息報(bào)》記者介紹說(shuō)，如果單純從工作量的角度看，集中采購(gòu)機(jī)構(gòu)可能不希望把所有的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目都納到政府采購(gòu)范圍中來(lái)。但是從大局出發(fā)，將物業(yè)管理項(xiàng)目納入政府采購(gòu)有利于促進(jìn)就業(yè)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定；公開招標(biāo)有利于明確采購(gòu)人和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)責(zé)，方便管理。
"從我們的工作實(shí)踐看，達(dá)到限額標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目占物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的大多數(shù)，公開招標(biāo)仍然是物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目采購(gòu)的主要方式。"武漢市武昌區(qū)政府采購(gòu)中心主任方軍說(shuō)。
江蘇省政府采購(gòu)中心副主任龔云峰認(rèn)為，將物業(yè)管理納入政府采購(gòu)，既拓展了服務(wù)類采購(gòu)項(xiàng)目范圍，又能減少后勤服務(wù)成本，對(duì)于政府采購(gòu)來(lái)說(shuō)利大于弊。
其他形式和方式是有益補(bǔ)充
今年年初，江蘇省政府采購(gòu)中心首次將預(yù)算金額在10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目納入到協(xié)議供貨和定點(diǎn)采購(gòu)范疇，實(shí)施定點(diǎn)采購(gòu)。入圍資格招標(biāo)時(shí)有二十多家物業(yè)管理企業(yè)參與，最終確定了12家定點(diǎn)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，其中一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)5家，二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)3家，三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)4家，均為江蘇本地企業(yè)。
"為了做好物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的定點(diǎn)采購(gòu)工作，我們前期做了很多調(diào)查研究工作，并多次召開座談會(huì)，就物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的范圍和如何約束、規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)等問(wèn)題進(jìn)行反復(fù)商榷。" 龔云峰介紹說(shuō)，在這次物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目定點(diǎn)采購(gòu)的招標(biāo)過(guò)程中，江蘇省政府采購(gòu)中心重點(diǎn)考察了物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)條件、經(jīng)營(yíng)管理理念和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。其中，對(duì)于企業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的要求放寬到有辦公樓物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)即可，機(jī)關(guān)單位辦公樓物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)則不是必要條件。
龔云峰認(rèn)為，將小額物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目納入定點(diǎn)采購(gòu)可以節(jié)約采購(gòu)成本，簡(jiǎn)化采購(gòu)程序，是一種很好的嘗試。
"除了公開招標(biāo)的項(xiàng)目外，目前武漢市物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目中采用單一來(lái)源采購(gòu)和競(jìng)爭(zhēng)性談判的項(xiàng)目也比較多。"方軍介紹說(shuō)，單一來(lái)源方式主要是針對(duì)上一年做得比較好的物業(yè)企業(yè)，經(jīng)過(guò)一年的磨合已經(jīng)熟悉了采購(gòu)單位的具體情況，于是采用單一來(lái)源的方式續(xù)簽一年合同；采用競(jìng)爭(zhēng)性談判方式的物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目主要針對(duì)三種情況，一是預(yù)算金額未達(dá)到公開招標(biāo)限額標(biāo)準(zhǔn)，二是公開招標(biāo)時(shí)投標(biāo)企業(yè)不足3家，三是情況緊急。
方軍表示，不管是公開招標(biāo)還是競(jìng)爭(zhēng)性談判、單一來(lái)源采購(gòu)，對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的考查重點(diǎn)都一樣。"資質(zhì)只是一個(gè)方面，相比較而言，采購(gòu)人和采購(gòu)中心更應(yīng)該看重物業(yè)企業(yè)的業(yè)績(jī)水平。在評(píng)標(biāo)的過(guò)程中，我們會(huì)要求供應(yīng)商提供以往的業(yè)績(jī)證明和前業(yè)主的服務(wù)意見反饋書，作為重要的參照評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。"方軍介紹說(shuō)。
一位長(zhǎng)期參與物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)的專家表示，統(tǒng)一是服務(wù)類項(xiàng)目發(fā)展的必然趨勢(shì)，物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目肯定會(huì)逐步納入到各地的集中采購(gòu)目錄。隨著服務(wù)類項(xiàng)目的發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目采購(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)將越來(lái)越完善，采購(gòu)行為也會(huì)越來(lái)越規(guī)范。
應(yīng)重視收費(fèi)方式和合同期限
"我國(guó)將物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目納入政府采購(gòu)的時(shí)間比較短，操作過(guò)程中還有一些不夠規(guī)范的細(xì)節(jié)需要進(jìn)一步完善。"一位有著5年物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)經(jīng)驗(yàn)的政府采購(gòu)專家表示，把好采購(gòu)預(yù)算關(guān)、合理設(shè)定合同期限等是相關(guān)各方做好此類采購(gòu)所要面臨的重要課題。
不積跬步無(wú)以至千里，不積小流無(wú)以成江河。規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)不能只是口號(hào)，需要一點(diǎn)一滴規(guī)范操作的積累。
包干制、酬金制各有利弊
在財(cái)政支出的三駕馬車中，部門預(yù)算是源頭。預(yù)算編制的科學(xué)性、合理性直接關(guān)系到財(cái)政資金的使用效益，關(guān)系到政府采購(gòu)政策功能的發(fā)揮。對(duì)于采購(gòu)人來(lái)說(shuō)，做好物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目預(yù)算編制，從成本方面開始統(tǒng)籌規(guī)劃，能從源頭上規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的行為。
"目前，針對(duì)一些傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目，我們主要從三個(gè)方面考察預(yù)算編制情況：一是縱向上與以往的物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行比較；二是橫向上與市場(chǎng)上同類辦公單位的物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較；三是綜合考慮現(xiàn)行的市場(chǎng)物價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以及具體的工作量。"上海市政府采購(gòu)中心工程部部長(zhǎng)金丁介紹說(shuō)。
"目前，沈陽(yáng)的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目大多是通過(guò)合同約定，說(shuō)明采購(gòu)單位的建筑面積、地理位置，明確每天做幾次保潔、一年大概有幾次會(huì)務(wù)等具體內(nèi)容，綜合定價(jià)，統(tǒng)一由國(guó)庫(kù)一次性支付。"沈陽(yáng)市政府采購(gòu)中心副主任張柞介紹說(shuō)。
那么，物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)有沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)呢？國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部2003發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價(jià)格〔2003〕1864號(hào)）規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
北京東方紅潤(rùn)物業(yè)服務(wù)有限公司注冊(cè)物業(yè)管理師孫倩認(rèn)為，包干制省心，酬金制效益高，各有利弊。"包干制的意思是由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)。至于合同簽訂后物業(yè)費(fèi)用如何使用，具體的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主無(wú)從干涉，比較省心。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。"孫倩介紹說(shuō)。
"兩者的區(qū)別在于，采用酬金制方式收費(fèi)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)，業(yè)主很清楚地知道物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的使用情況，物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)是公開化的。"孫倩補(bǔ)充說(shuō)，當(dāng)然，采用酬金制意味著業(yè)主單位需要建立獨(dú)立的物業(yè)管理監(jiān)督部門，這也需要一筆開支，所以兩者誰(shuí)更省錢要視具體情況而定。
合同期限應(yīng)謹(jǐn)慎靈活
《政府采購(gòu)信息報(bào)》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，全國(guó)范圍內(nèi)各地物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的政府采購(gòu)合同期限并不相同。北京、江蘇、湖北、安徽、遼寧等地多采用一年制，上海則以三年為限。
"將物業(yè)管理服務(wù)納入政府采購(gòu)有利于促進(jìn)就業(yè)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。"金丁解釋說(shuō)，上海市目前的物業(yè)采購(gòu)項(xiàng)目合同一般以三年為限。一方面，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)可以方便統(tǒng)籌規(guī)劃，另一方面，考慮到物業(yè)管理項(xiàng)目人員流動(dòng)性大，簽訂三年的工作合同可以穩(wěn)定物業(yè)管理隊(duì)伍。如果三年后更換物業(yè)公司，上海市政府采購(gòu)中心會(huì)建議新的物業(yè)公司聘用上一家物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)人員。
"江蘇省目前的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目合同一般是一年一簽。如果物業(yè)企業(yè)做得好，采購(gòu)人滿意，可以選擇延期，但是最長(zhǎng)不得超過(guò)三年。"江蘇省政府采購(gòu)中心副主任龔云峰表示，如果經(jīng)常更換物業(yè)管理企業(yè)，既會(huì)對(duì)采購(gòu)單位的日常工作產(chǎn)生較大影響，也會(huì)增加采購(gòu)成本。
武漢在合同期限界定上與江蘇類似。在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，武漢地區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目大多會(huì)選擇續(xù)簽一次，即與一家物業(yè)企業(yè)合作兩年。武漢市武昌區(qū)政府采購(gòu)中心主任方軍表示，允許續(xù)簽主要是考慮到時(shí)間過(guò)短不利于雙方充分磨合。
"一家物業(yè)企業(yè)只做一年，意味著物業(yè)企業(yè)剛開始熟悉采購(gòu)單位的工作情況就要換其他企業(yè)，永遠(yuǎn)是新手在做物業(yè)對(duì)業(yè)主單位來(lái)說(shuō)并不是好事。"方軍如是說(shuō)。
一位物業(yè)管理師表示，長(zhǎng)時(shí)間簽訂一家物業(yè)管理企業(yè)難以保證采購(gòu)的公平性，建議簽訂物業(yè)合同的有效期不宜過(guò)長(zhǎng)，并加強(qiáng)對(duì)合同履約驗(yàn)收的監(jiān)督檢查，可以將合同履約情況列為下次采購(gòu)的評(píng)分因素之一。
孫倩則認(rèn)為，物業(yè)合同的簽訂期限沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，時(shí)間長(zhǎng)短各有利弊。時(shí)間短可以規(guī)避采購(gòu)過(guò)程中的不公正、不規(guī)范行為，同時(shí)促使物業(yè)管理企業(yè)保證服務(wù)質(zhì)量，以贏得業(yè)主好感，爭(zhēng)取下一輪競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；時(shí)間長(zhǎng)則可以在一定程度上保證服務(wù)的穩(wěn)定性，業(yè)主比較省心。
來(lái)源： 政府采購(gòu)信息報(bào)
為此，《政府采購(gòu)信息報(bào)》記者就物業(yè)管理的有關(guān)問(wèn)題采訪了相關(guān)單位和專家，今刊發(fā)相關(guān)報(bào)道，以饗讀者。
針對(duì)建筑用途 提好物業(yè)管理服務(wù)需求
近日，中國(guó)國(guó)家博物館采購(gòu)科的宋美芳向《政府采購(gòu)信息報(bào)》記者表達(dá)了自己的擔(dān)心："眼看國(guó)家博物館的物業(yè)管理服務(wù)合同就要到期了，將面臨新一輪的物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)，我們是公益性的事業(yè)單位，物業(yè)管理服務(wù)不只是保潔這么簡(jiǎn)單，還涉及博物館的形象。"
宋美芳的擔(dān)心并非沒有根據(jù)。今年5月22日，財(cái)政部下發(fā)《政府采購(gòu)品目分類目錄（試用）》（以下簡(jiǎn)稱《目錄》），對(duì)2000年印發(fā)的《政府采購(gòu)品目分類表》進(jìn)行了修訂。值得注意的是，《目錄》將《政府采購(gòu)品目分類表》中服務(wù)類項(xiàng)目下二級(jí)品目"物業(yè)管理"變更為"物業(yè)管理服務(wù)"，劃歸到二級(jí)品目"房地產(chǎn)服務(wù)"下，成為了三級(jí)品目，并明確界定了"物業(yè)管理服務(wù)"的范圍。
這一修訂在一定程度上給集中采購(gòu)機(jī)構(gòu)規(guī)范物業(yè)管理采購(gòu)提供了依據(jù)，同時(shí)也引發(fā)了業(yè)界對(duì)如何進(jìn)一步做好物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)的思考。
物業(yè)服務(wù)需求呈現(xiàn)多樣化
現(xiàn)在的中國(guó)國(guó)家博物館是在原中國(guó)歷史博物館和中國(guó)革命博物館的基礎(chǔ)上建立而成的，今年7月9日迎來(lái)了國(guó)家博物館建館100周年。2007年3月，中國(guó)國(guó)家博物館開始進(jìn)行改擴(kuò)建，截止到2010年底有館舍建筑面積19.19萬(wàn)平方米，是世界上建筑面積最大的博物館。2011年3月1日開館試運(yùn)行以來(lái)，每天定量接待中外觀眾3000人，其中零散觀眾1000人。作為中國(guó)公共博物館的旗艦，中國(guó)國(guó)家博物館是5000年歷史文明大國(guó)的文化名片，也是中國(guó)特色社會(huì)主義文化的標(biāo)志性建筑。
"我們博物館經(jīng)常會(huì)舉辦一些大型展覽活動(dòng)以及承接外賓接待任務(wù)，對(duì)會(huì)務(wù)人員的要求特別高；同時(shí)，館內(nèi)收藏了大量的珍貴文物，部分展廳需要保證恒溫恒濕；此外，還涉及一些保密的內(nèi)容。這些要求都需要通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)來(lái)滿足。雖然也有館內(nèi)工作人員協(xié)助，但比起一般的辦公樓物業(yè)管理服務(wù)仍然復(fù)雜很多。"宋美芳介紹說(shuō)，下一期的物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)將交給中央國(guó)家機(jī)關(guān)政府采購(gòu)中心（以下簡(jiǎn)稱"國(guó)采中心"），服務(wù)合同一年一簽。對(duì)于博物館來(lái)說(shuō)，擔(dān)心的問(wèn)題有兩個(gè)：一是相對(duì)程式化、模式化的采購(gòu)模板是否能滿足國(guó)家博物館個(gè)性化的物業(yè)管理需求；二是如果變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是否能保證順利地完成銜接工作。
"做好物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目采購(gòu)大有學(xué)問(wèn)。"多次組織策劃物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目采購(gòu)的安徽省政府采購(gòu)中心采購(gòu)二科科長(zhǎng)周啟安認(rèn)為，博物館等公共場(chǎng)所的物業(yè)管理是一種要求，辦公樓的物業(yè)管理又是另一種要求，但每一種類型的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目都有一些值得探討的規(guī)律性的東西。
需求應(yīng)以方便管理為原則
隨著近年來(lái)我國(guó)政府采購(gòu)范圍的不斷拓展，物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目也逐步增多，采購(gòu)額不斷擴(kuò)大。以國(guó)采中心為例：2007年，國(guó)務(wù)院辦公廳將物業(yè)管理納入到中央預(yù)算單位政府集中采購(gòu)目錄之中，當(dāng)年國(guó)采中心的物業(yè)管理項(xiàng)目采購(gòu)額只有1000萬(wàn)元，到了2011年，該類項(xiàng)目采購(gòu)額已達(dá)1億元。
把蛋糕做大不是問(wèn)題，確保蛋糕的質(zhì)量才是關(guān)鍵。政府采購(gòu)專家認(rèn)為，對(duì)于采購(gòu)人來(lái)說(shuō)，提好需求是保障物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)質(zhì)量的重要前提。
"學(xué)校的物業(yè)管理服務(wù)需求與一般機(jī)關(guān)辦公單位的物業(yè)管理項(xiàng)目有很大的不同。考慮到學(xué)校人員集中、事務(wù)繁雜且存在安全隱患等特點(diǎn)，學(xué)校的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)于日常的保潔工作要求不高，但更加注重宿舍管理。"江蘇省政府采購(gòu)中心副主任龔云峰說(shuō)。
上海市政府采購(gòu)中心工程部部長(zhǎng)金丁對(duì)此也深有感觸。"物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目采購(gòu)最重要的環(huán)節(jié)就是采購(gòu)人提需求。"金丁表示，去年他就操作了陳云故居暨青浦革命歷史紀(jì)念館物業(yè)管理項(xiàng)目，采購(gòu)人要求將保安與保潔分開來(lái)采。當(dāng)時(shí)他還很納悶，后來(lái)才知道陳云故居屬于國(guó)家一級(jí)博物館，按照國(guó)家文物局下發(fā)的《博物館安全保衛(wèi)工作規(guī)定》，對(duì)保安確實(shí)有特殊要求。最后，這個(gè)項(xiàng)目就是按照采購(gòu)人的要求分了兩包采購(gòu)?fù)瓿傻摹?
"保潔工作是在室內(nèi)還是室外？保潔用具由誰(shuí)提供？電梯等公共區(qū)域的設(shè)備出現(xiàn)問(wèn)題，需要多長(zhǎng)時(shí)間修復(fù)？保安崗位需要多少人？是否需要夜班、雙崗？服裝、對(duì)講機(jī)由業(yè)主還是物業(yè)企業(yè)提供？不同采購(gòu)單位的需求是不同的，明確各方權(quán)責(zé)，方便規(guī)范管理應(yīng)是政府采購(gòu)物業(yè)管理服務(wù)工作的題中之義。"金丁補(bǔ)充說(shuō)。
據(jù)了解，為了拓展服務(wù)類采購(gòu)范圍，進(jìn)一步做好物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目采購(gòu)，上海市政府采購(gòu)中心在2009年利用半年時(shí)間，針對(duì)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目做了大量的需求調(diào)研工作，制定了《上海市政府采購(gòu)中心物業(yè)管理采購(gòu)需求表》、《上海市政府采購(gòu)中心物業(yè)管理需求編制參考格式》，以幫助各采購(gòu)單位提好需求，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目采購(gòu)行為。
"隨著預(yù)算制度的不斷完善，政府采購(gòu)質(zhì)量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是節(jié)支率就能衡量的，后期服務(wù)水平也相當(dāng)重要。"沈陽(yáng)市政府采購(gòu)中心副主任張柞認(rèn)為，與節(jié)支率相比，集中采購(gòu)機(jī)構(gòu)更應(yīng)當(dāng)重視服務(wù)。
量體裁衣 靈活運(yùn)用各種采購(gòu)方式
物業(yè)管理服務(wù)開始于上世紀(jì)八十年代，伴隨我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制而生，發(fā)展時(shí)間不足三十年，有法可依不過(guò)十年，真正納入政府采購(gòu)范疇則是近些年的事情。縱觀這些年的發(fā)展過(guò)程，回顧將物業(yè)管理服務(wù)納入政府采購(gòu)的初衷，集中采購(gòu)人有理由也有能力在采購(gòu)的每一個(gè)環(huán)節(jié)做到更好。
選擇合適的采購(gòu)方式是實(shí)現(xiàn)最佳采購(gòu)結(jié)果的重要保障。對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，公開招標(biāo)意味著什么？物業(yè)管理服務(wù)能否像其他服務(wù)類項(xiàng)目一樣順利實(shí)現(xiàn)定點(diǎn)采購(gòu)？競(jìng)爭(zhēng)性談判、單一來(lái)源采購(gòu)又有著怎樣的意義？
關(guān)于這些問(wèn)題，每位做過(guò)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的集采人心中都有著自己的答案，但最終都將統(tǒng)一到優(yōu)化、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目采購(gòu)的目的上來(lái)。
公開招標(biāo)是主體
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前廣東、江蘇、浙江、北京、上海、天津、黑龍江、重慶等十多個(gè)?。▍^(qū)、市）已經(jīng)明確將物業(yè)管理的部分內(nèi)容納入政府集中采購(gòu)目錄。但各級(jí)集中采購(gòu)機(jī)構(gòu)在代理公開招標(biāo)限額標(biāo)準(zhǔn)以下的項(xiàng)目時(shí)，所選擇的采購(gòu)方式卻不盡相同。
中央國(guó)家機(jī)關(guān)政府采購(gòu)中心目前的規(guī)定是：預(yù)算金額在50萬(wàn)元到120萬(wàn)元之間的物業(yè)管理項(xiàng)目，靈活采用競(jìng)爭(zhēng)性談判、詢價(jià)等方式組織采購(gòu)；預(yù)算金額在120萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，按照要求組織公開招標(biāo)。
在上海，一般服務(wù)類項(xiàng)目的限額標(biāo)準(zhǔn)是10萬(wàn)元，但物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目集中采購(gòu)只針對(duì)預(yù)算金額50萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，公開招標(biāo)的限額標(biāo)準(zhǔn)是100萬(wàn)元。
在武漢，服務(wù)類項(xiàng)目的公開招標(biāo)限額標(biāo)準(zhǔn)為60萬(wàn)元。除了公開招標(biāo)的項(xiàng)目外，預(yù)算金額在10萬(wàn)元以上60萬(wàn)元以下的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目多采用競(jìng)爭(zhēng)性談判、單一來(lái)源等方式進(jìn)行采購(gòu)。
在南京，江蘇省政府采購(gòu)中心將預(yù)算金額在10萬(wàn)元以上的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目統(tǒng)一劃歸到政府采購(gòu)范疇，50萬(wàn)元以上就應(yīng)該公開招標(biāo)。
一位業(yè)內(nèi)專家向《政府采購(gòu)信息報(bào)》記者介紹說(shuō)，如果單純從工作量的角度看，集中采購(gòu)機(jī)構(gòu)可能不希望把所有的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目都納到政府采購(gòu)范圍中來(lái)。但是從大局出發(fā)，將物業(yè)管理項(xiàng)目納入政府采購(gòu)有利于促進(jìn)就業(yè)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定；公開招標(biāo)有利于明確采購(gòu)人和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)責(zé)，方便管理。
"從我們的工作實(shí)踐看，達(dá)到限額標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目占物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的大多數(shù)，公開招標(biāo)仍然是物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目采購(gòu)的主要方式。"武漢市武昌區(qū)政府采購(gòu)中心主任方軍說(shuō)。
江蘇省政府采購(gòu)中心副主任龔云峰認(rèn)為，將物業(yè)管理納入政府采購(gòu)，既拓展了服務(wù)類采購(gòu)項(xiàng)目范圍，又能減少后勤服務(wù)成本，對(duì)于政府采購(gòu)來(lái)說(shuō)利大于弊。
其他形式和方式是有益補(bǔ)充
今年年初，江蘇省政府采購(gòu)中心首次將預(yù)算金額在10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目納入到協(xié)議供貨和定點(diǎn)采購(gòu)范疇，實(shí)施定點(diǎn)采購(gòu)。入圍資格招標(biāo)時(shí)有二十多家物業(yè)管理企業(yè)參與，最終確定了12家定點(diǎn)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，其中一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)5家，二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)3家，三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)4家，均為江蘇本地企業(yè)。
"為了做好物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的定點(diǎn)采購(gòu)工作，我們前期做了很多調(diào)查研究工作，并多次召開座談會(huì)，就物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的范圍和如何約束、規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)等問(wèn)題進(jìn)行反復(fù)商榷。" 龔云峰介紹說(shuō)，在這次物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目定點(diǎn)采購(gòu)的招標(biāo)過(guò)程中，江蘇省政府采購(gòu)中心重點(diǎn)考察了物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)條件、經(jīng)營(yíng)管理理念和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。其中，對(duì)于企業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的要求放寬到有辦公樓物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)即可，機(jī)關(guān)單位辦公樓物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)則不是必要條件。
龔云峰認(rèn)為，將小額物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目納入定點(diǎn)采購(gòu)可以節(jié)約采購(gòu)成本，簡(jiǎn)化采購(gòu)程序，是一種很好的嘗試。
"除了公開招標(biāo)的項(xiàng)目外，目前武漢市物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目中采用單一來(lái)源采購(gòu)和競(jìng)爭(zhēng)性談判的項(xiàng)目也比較多。"方軍介紹說(shuō)，單一來(lái)源方式主要是針對(duì)上一年做得比較好的物業(yè)企業(yè)，經(jīng)過(guò)一年的磨合已經(jīng)熟悉了采購(gòu)單位的具體情況，于是采用單一來(lái)源的方式續(xù)簽一年合同；采用競(jìng)爭(zhēng)性談判方式的物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目主要針對(duì)三種情況，一是預(yù)算金額未達(dá)到公開招標(biāo)限額標(biāo)準(zhǔn)，二是公開招標(biāo)時(shí)投標(biāo)企業(yè)不足3家，三是情況緊急。
方軍表示，不管是公開招標(biāo)還是競(jìng)爭(zhēng)性談判、單一來(lái)源采購(gòu)，對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的考查重點(diǎn)都一樣。"資質(zhì)只是一個(gè)方面，相比較而言，采購(gòu)人和采購(gòu)中心更應(yīng)該看重物業(yè)企業(yè)的業(yè)績(jī)水平。在評(píng)標(biāo)的過(guò)程中，我們會(huì)要求供應(yīng)商提供以往的業(yè)績(jī)證明和前業(yè)主的服務(wù)意見反饋書，作為重要的參照評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。"方軍介紹說(shuō)。
一位長(zhǎng)期參與物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)的專家表示，統(tǒng)一是服務(wù)類項(xiàng)目發(fā)展的必然趨勢(shì)，物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目肯定會(huì)逐步納入到各地的集中采購(gòu)目錄。隨著服務(wù)類項(xiàng)目的發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目采購(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)將越來(lái)越完善，采購(gòu)行為也會(huì)越來(lái)越規(guī)范。
應(yīng)重視收費(fèi)方式和合同期限
"我國(guó)將物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目納入政府采購(gòu)的時(shí)間比較短，操作過(guò)程中還有一些不夠規(guī)范的細(xì)節(jié)需要進(jìn)一步完善。"一位有著5年物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)經(jīng)驗(yàn)的政府采購(gòu)專家表示，把好采購(gòu)預(yù)算關(guān)、合理設(shè)定合同期限等是相關(guān)各方做好此類采購(gòu)所要面臨的重要課題。
不積跬步無(wú)以至千里，不積小流無(wú)以成江河。規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)不能只是口號(hào)，需要一點(diǎn)一滴規(guī)范操作的積累。
包干制、酬金制各有利弊
在財(cái)政支出的三駕馬車中，部門預(yù)算是源頭。預(yù)算編制的科學(xué)性、合理性直接關(guān)系到財(cái)政資金的使用效益，關(guān)系到政府采購(gòu)政策功能的發(fā)揮。對(duì)于采購(gòu)人來(lái)說(shuō)，做好物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目預(yù)算編制，從成本方面開始統(tǒng)籌規(guī)劃，能從源頭上規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的行為。
"目前，針對(duì)一些傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目，我們主要從三個(gè)方面考察預(yù)算編制情況：一是縱向上與以往的物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行比較；二是橫向上與市場(chǎng)上同類辦公單位的物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較；三是綜合考慮現(xiàn)行的市場(chǎng)物價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以及具體的工作量。"上海市政府采購(gòu)中心工程部部長(zhǎng)金丁介紹說(shuō)。
"目前，沈陽(yáng)的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目大多是通過(guò)合同約定，說(shuō)明采購(gòu)單位的建筑面積、地理位置，明確每天做幾次保潔、一年大概有幾次會(huì)務(wù)等具體內(nèi)容，綜合定價(jià)，統(tǒng)一由國(guó)庫(kù)一次性支付。"沈陽(yáng)市政府采購(gòu)中心副主任張柞介紹說(shuō)。
那么，物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)有沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)呢？國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部2003發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價(jià)格〔2003〕1864號(hào)）規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
北京東方紅潤(rùn)物業(yè)服務(wù)有限公司注冊(cè)物業(yè)管理師孫倩認(rèn)為，包干制省心，酬金制效益高，各有利弊。"包干制的意思是由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)。至于合同簽訂后物業(yè)費(fèi)用如何使用，具體的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主無(wú)從干涉，比較省心。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。"孫倩介紹說(shuō)。
"兩者的區(qū)別在于，采用酬金制方式收費(fèi)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)，業(yè)主很清楚地知道物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的使用情況，物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)是公開化的。"孫倩補(bǔ)充說(shuō)，當(dāng)然，采用酬金制意味著業(yè)主單位需要建立獨(dú)立的物業(yè)管理監(jiān)督部門，這也需要一筆開支，所以兩者誰(shuí)更省錢要視具體情況而定。
合同期限應(yīng)謹(jǐn)慎靈活
《政府采購(gòu)信息報(bào)》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，全國(guó)范圍內(nèi)各地物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的政府采購(gòu)合同期限并不相同。北京、江蘇、湖北、安徽、遼寧等地多采用一年制，上海則以三年為限。
"將物業(yè)管理服務(wù)納入政府采購(gòu)有利于促進(jìn)就業(yè)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。"金丁解釋說(shuō)，上海市目前的物業(yè)采購(gòu)項(xiàng)目合同一般以三年為限。一方面，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)可以方便統(tǒng)籌規(guī)劃，另一方面，考慮到物業(yè)管理項(xiàng)目人員流動(dòng)性大，簽訂三年的工作合同可以穩(wěn)定物業(yè)管理隊(duì)伍。如果三年后更換物業(yè)公司，上海市政府采購(gòu)中心會(huì)建議新的物業(yè)公司聘用上一家物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)人員。
"江蘇省目前的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目合同一般是一年一簽。如果物業(yè)企業(yè)做得好，采購(gòu)人滿意，可以選擇延期，但是最長(zhǎng)不得超過(guò)三年。"江蘇省政府采購(gòu)中心副主任龔云峰表示，如果經(jīng)常更換物業(yè)管理企業(yè)，既會(huì)對(duì)采購(gòu)單位的日常工作產(chǎn)生較大影響，也會(huì)增加采購(gòu)成本。
武漢在合同期限界定上與江蘇類似。在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，武漢地區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目大多會(huì)選擇續(xù)簽一次，即與一家物業(yè)企業(yè)合作兩年。武漢市武昌區(qū)政府采購(gòu)中心主任方軍表示，允許續(xù)簽主要是考慮到時(shí)間過(guò)短不利于雙方充分磨合。
"一家物業(yè)企業(yè)只做一年，意味著物業(yè)企業(yè)剛開始熟悉采購(gòu)單位的工作情況就要換其他企業(yè)，永遠(yuǎn)是新手在做物業(yè)對(duì)業(yè)主單位來(lái)說(shuō)并不是好事。"方軍如是說(shuō)。
一位物業(yè)管理師表示，長(zhǎng)時(shí)間簽訂一家物業(yè)管理企業(yè)難以保證采購(gòu)的公平性，建議簽訂物業(yè)合同的有效期不宜過(guò)長(zhǎng)，并加強(qiáng)對(duì)合同履約驗(yàn)收的監(jiān)督檢查，可以將合同履約情況列為下次采購(gòu)的評(píng)分因素之一。
孫倩則認(rèn)為，物業(yè)合同的簽訂期限沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，時(shí)間長(zhǎng)短各有利弊。時(shí)間短可以規(guī)避采購(gòu)過(guò)程中的不公正、不規(guī)范行為，同時(shí)促使物業(yè)管理企業(yè)保證服務(wù)質(zhì)量，以贏得業(yè)主好感，爭(zhēng)取下一輪競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；時(shí)間長(zhǎng)則可以在一定程度上保證服務(wù)的穩(wěn)定性，業(yè)主比較省心。
來(lái)源： 政府采購(gòu)信息報(bào)
